Торговая недвижимость москвы: тренд на районные тц

Posted on by riasevastopol

В течение первых трех месяцев 2015 года на рынке торговой недвижимости столицы взяли развитие тенденции, начавшие формирование во втором полугодии прошлого года: снижение спроса на кое-какие группы товаров, понижение оборотов розничной торговли, рост количеств свободных площадей в торговых комплексах. На этом фоне возможно выделить два занимательных тренда: первый —повысилась посещаемость районных ТЦ, второй —сохранился интерес ритейлеров к большим качественным объектам, введенным в 2015 году.

Драматическое падение, последовавший после этого маленький рост и сегодняшнее нестабильное положение национальной валюты, санкции, новые условия, выставленные отечественным ритейлерам их зарубежными партнерами — в частности, 100-процентная предоплата за товар, стали причиной увеличению затрат ритейлеров на закупку новой продукции. Одновременно с этим платежеспособность населения, доходы которого кроме этого формируются по большей части рублях, снизилась, что стало причиной понижению торгового сферы и оборотов одолжений. Так, за январь-февраль 2015 года оборот розничной общественного питания и торговли по Москве составили в сравнении с подобным периодом 2014 года 93,2% и 92,4% соответственно.

Само собой разумеется, в конце 2014 года, клиенты в ожидании роста цены импортных товаров израсходовали в некоторых сегментах, к примеру БТиЭ, экстремально большие суммы денег, что кроме этого стало причиной понижению интереса к приобретениям в первые месяцы 2015 года.Торговая недвижимость москвы: тренд на районные тц Но все-таки главной причиной падения спроса есть неуверенность и рост цен в завтрашнем дне.

Кроме этого оказала влияние и на продавцов, и на клиентов инфляция, которая за первый квартал 2015 года выросла на 7,44%.

Востребованные форматы

В этих экономических условиях клиенты перешли в режим экономии, сократив затраты на большие приобретения, коллекции нового сезона и т.д. «Иначе, доходы потребителей не снизились так, дабы они отказывали себе в повседневных тратах, — отмечает Наталья Куваева, начальник проектов департамента стратегического консалтинга NAI Becar. — В следствии, еженедельный Shopping Index компании Watcom Data Consulting в течение первых трех месяцев 2015 года продемонстрировал рост посещаемости маленьких районных и микрорайонных торговых комплексов площадью от 5 до 20 тыс. кв. м и 20-40 тыс. кв. м довольно подобных периодов 2014 года в среднем на 5%. Одновременно с этим клиенты стали реже ходить в большие торговые центры в диапазоне площадей от 40 до 100 и более тыс. кв. м. Посещаемость таких объектов сократилась на 5% — 12%».

Что касается ритейлеров, то не секрет, что большая часть сетей заявили о приостановлении экстенсивного развития на 2015 год. Падение оборотов стало причиной понижению активности ритейлеров и сокращению их замыслов развития. В частности финская сеть универмагов Stockmann до конца 2016 года собирается закрыть три собственных магазина в ТРЦ «Мега» в Москве.

В начале 2015 года сохранилась тенденция к уменьшению количества больших сделок и в строящихся объектах. Однако к большим, качественным торговым комплексам, а также только что открывшимся, ритейлеры проявляютинтерес. Как раз в сравнительно не так давно открытых ТРЦ и отмечены самые заметные сделки отчетного периода. Так, английская торговая сеть универмагов «Debenhams» сняла в аренду 8,4 тыс. кв. м в ТРЦ «Авиапарк», введенном в конце 2014 года.

Практически 4,1 тыс. кв. м в ТРЦ «Columbus» (введен в 1 кв. 2015 г.) займет «HM». По строящимся объектам необходимо отметить сделку в ТРЦ «Зеленопарк» (ввод объявлен в 2015 году), где на площади 1,9 тыс. кв. м поместиться Садовый центр «Дарвин».

Необходимо подчеркнуть что, не обращая внимания на непредсказуемую экономическую обстановку, кое-какие зарубежные ритейлеры заявили о собственном выходе на российский рынок, в частности: английские торговые марки одежды Superdry и FF, всемирный бренд игрового обучения KidZania, японская компания по производству часовой продукции Seiko, французская парфюмерия Serge Lutens, сеть гипермаркетов Carrefour, продуктовый дискаунтер Plus.

Предложение

Ввод новых объектов в сегменте торговой недвижимости в конце 2014-начале 2015 года возможно назвать рекордным для столичного рынка. В течение первых трех месяцев 2015 года было введено 545 тыс. кв. м неспециализированной площади и 239 тыс. кв. м — арендопригодной площади торговых комплексов. Это на 38% ниже показателя IV квартала 2014 года, но вдвое больше, чем было введено за теже месяцы 2014. Около 60% от общего объема ввода пришлось на ТРЦ «Columbus», расположенного рядом со станцией метро «Пражская», GLA 140 тыс. кв. м. Кроме этого заметными объектами стали открытый в марте 2015 года торговый комплекс в составе МФК «Кунцево Плаза» девелопера «ЭНКА ТЦ», GLA торговой части 65 тыс. кв. м, и «Центральный детский магазин на Лубянке» компании «Галс-Девелопмент», GLA 34,4 тыс. кв. м.

По результатам I квартала GLA всех качественных торговых объектов Москвы образовывает 5 518 тыс. кв. м, а обеспеченность торговыми площадями на 1 000 человек достигла 461 кв. м.

По расчетам, количество ввода за три первых месяца 2015 года может составлять около 40% от общегодового показателя. Это значит, что к началу 2016 года в Москве откроется еще не меньше 300 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Наталья Куваева отмечает, что благодаря снижению активности и росту предложения ритейлеров растет вакансия в торговых комплексах.

Девелоперы, начавшие реализацию собственных проектов и вышедшие на строительную стадию к прошлому году будут вынуждены ввести собственные объекты в эксплутацию. Исходя из этого в скором будущем количество предложения еще увеличится, не обращая внимания на отсутствие активного спроса. Уже в течение первых трех месяцев 2015 г. уровень вакансии в столичных ТЦ достиг большого за последние пара лет значения — 5,6%.

В будущем аналитики предрекают рост этого показателя.

Инвестиции

В этих условиях затихает активность инвесторов. Так сорвалась сделка по продаже ТОК «Новинский пассаж», принадлежащего структурам ВЭБа. Компания «Экспоком» отказалась от приобретения в связи с ухудшением обстановки на рынке коммерческой недвижимости и ростом цены заемного финансирования.

Искать новых клиентов пока не планируется.

Не смотря на то, что кроме того в кризисное время в течение первых трех месяцев было отмечено пара больших сделок. Ресторанная несколько «Ginza Project» выкупила у ГУП «Мосимущество» Даниловский рынок, расположенный рядом с метро «Тульская», что планируется реконструировать для аналога мадридского «Mercado San Miguel», где блюда готовятся из продуктов, приобретённых в том месте же. «ТПС Недвижимость» заявила о намерении купить участок площадью 2 га, на котором расположен ТЦ «Галерея Водолей» (GBA 16 тыс.кв.м), выстроенный в конце 90-х гг. Девелопер собирается снести строение и возвести на его месте современный торговый комплекс площадь до 100 тыс. кв. м.

Коммерческое управление

Участники рынка констатируют, что на данный момент правила игры на рынке практически устанавливает арендатор. Исходя из этого, ставки аренды не только перешли в рублевую территорию, но и были снижены большинством управляющих компаний. К началу апреля в средний уровень аренды в торговых комплексах Москвы не учитывая НДС и эксплуатационных затрат колеблется $80-650 за 1 кв. м/год — для якорных арендаторов, $400-2500 за 1 кв. м/год — для торговой галереи.

Объекты, каковые не могут похвалиться качественной концепцией, расположены на периферии, на большом растоянии от метро либо вне дорог с активным траффиком, арендные ставки для торговой галереи «просели» и до $250 за 1 кв. м/год.

Те торговые комплексы, каковые решили сохранить ставки в валюте, вынуждены были зафиксировать курс. Сейчас времени не существует неспециализированных тенденций на предоставление скидок на аренду помещений. Все условия личны к каждому арендатору.

Существует внутриотраслевая заморозка курса американского доллара на значениях 40-45 рублей за 1 доллар. Популярность получает схема оплаты аренды определенным процентом от выручки магазина.

Необходимо подчеркнуть, что у якорных арендаторов больше возможности чтобы получить скидки от девелоперов, которым не выгодно высвобождение громадных площадей, чем арендаторам торговой галереи. В сравнении с 4 кварталом прошлого года ставка для якорей сократилась на 33 %, а для простых арендаторов на 10 %.

В целом, отмечают аналитики NAI Becar, начало 2015 года прошло под знаком активного диалога между арендаторами и девелоперами, что не всегда проходил гладко. Не обращая внимания на вынужденные уступки, девелоперы и управляющие, наблюдают на возможность и заключают соглашения аренды на льготной основе, но на более маленькие сроки, дабы при восстановлении рынка иметь возможность оперативно вернуть экономику собственных проектов.

прогноз и Выводы развития

Низкие количества спроса, и выезд арендаторов из торговых комплексов обеспечили в отчетном периоде повышение уровня вакансии. Во II квартале 2015 года планируется ввести еще порядка 100 тыс. кв. м торговых площадей. Предпосылки для понижения уровня вакансии до тех пор пока отсутствуют, быть может, она вырастет до 8-9%.

В связи с открытием новых ТЦ с низкой начальной заполненностью арендаторами процент свободных площадей по Москве в целом может вырасти.

Предстоящая динамика арендных ставок во многом будет зависеть от положения национальной валюты. А делать прогнозы в этом направлении очень сложно.

Что касается реализации проектов, то вероятна заморозка последовательности рассчетных торговых комплексов либо значительный сдвиг сдачи проектов, их перенос с 2016 года на 2017-2018 годы. В частности: ТРЦ «Небо» в Солнцево, ТРЦ на Ярославском шоссе (Essence Development).

——————————

Справка о NAI Becar:

Несколько компаний NAI Becar — один из фаворитов русского рынка коммерческой недвижимости. NAI Becar есть частью сети NAI Global, которая насчитывает 400 контор в 55 государствах мира. NAI Becar имеет штаб-квартиры в Санкт Петербурге и-Москве, и представительства в 4 городах России.

За 23 года работы на русском рынке компания NAI Becar купила "стаж работы" с объектами любой функционального назначения и сложности во всех сегментах рынка недвижимости и удачно реализует личные проекты в Российской Федерации, США и Германии.

Случайные статьи:

ситуация на рынке коммерческой недвижимости летом 2016 года


Подборка похожих статей:

riasevastopol

More Posts