Торговая и складская недвижимость — итоги 2015 г. и прогноз на 2016 г.

Posted on by riasevastopol

В 2015 году рынок и экономика коммерческой недвижимости пребывали под сильным негативным влиянием низких стоимости одного бареля нефти, последствий ограниченного курса доступа и ослабления рубля к интернациональным рынкам капитала благодаря геополитической ситуации. В следствии, значительно снизилась деловая активность – снижение ВВП составило более чем 3,5%, а потребительский спрос сократился на более чем 8,5%.

Это стало причиной ослаблению спроса на коммерческую недвижимость со стороны арендаторов, что на фоне инерционно большого предложения привело к росту вакансии и снижение арендных ставок в долларовом выражении.

Склады

Антон Алябьев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости, CBRE

Непременно, рынок на данный момент находится под действием экономических факторов, но результаты года констатируют нацеленность его главных участников на применение новых возможностей в ситуациипо максимуму.

Геополитические события, а также санкции, в прошедшем сезоне склоняли к консервативной оценке прогнозов этого года. Но, как показывают предварительные итоги, спрос 2015 года в количестве 1,3 млн. кв. м. станет большим за всю историю складского рынка, наряду с этим зарубежный капитал на стороне арендаторов/клиентов сохраняет собственные позиции. По результатам 2015 года активность зарубежных компаний, прежде всего ритейлеров, сохраняется на уровне 30% от общего объема сделок, что есть классическим показателем для столичного рынка.Торговая и складская недвижимость - итоги 2015 г. и прогноз на 2016 г.

Еще одним серьёзным нюансом обстановки 2015 года стала часть больших сделок: договора на площади более чем 30 тыс. кв. м организовали более 50% количества спроса, причем речь заходит не только об аренде, но и продаже.

Еще одним ответственным нюансом обстановки 2015 года стала часть больших сделок: договора на площади более чем 30 тыс. кв. м организовали более 50% количества спроса, причем в 56% сделок года ритейл выступил как конечный пользователь, получая большие строения как в аренду, так и на продажу. Наибольшие игроки стремятся зафиксировать комфортные коммерческие условия, среди них и адекватно оценивая высокую эффективность долговременных инвестиций в текущей картине рынка, и покупают большие активы в собственность для собственного бизнеса. Такие шаги нацелены на понижение рисков логистической составляющей бизнеса ритейла, потому, что распределительный центр в собственности стабилизирует работу цепи поставок и повышает контроль над логистической платформой в целом.

Так же необходимо подчеркнуть, большие компании на русском рынке уже имеют достаточный опыт для прохождения разных кризисных обстановок, каковые, как мы знаем, формируют новые условия работы и открывают ранее закрытые возможности для действенного а также прорывного развития.

База этих возможностей в складском сегменте на данный момент лежит в нескольких плоскостях: большой количество вакансии, что держится на отметке около 1 млн. кв. м (10% общего объема предложения) и низкие стоимости, каковые сформировались благодаря борьбе со девальвации рубля и стороны предложения (4 200-4 500 руб/кв. м triple net).

Оценивая возможности 2016 года возможно прогнозировать сохранение главных тенденций рынка, заложенных в этом году, исходя из этого уровень рабочий активности в 2016 году будет сберигаться на высоким. Количество сделок ожидается на отметке 1 млн. кв. м, но в структуре этого спроса количество сделок, которые связаны с расширением логистики и ростом компаний, будет составлять лишь 500-600 тыс. кв. м. Остальные сделки — это новые договора по занятым на данный момент площадям, обусловленные оптимизацией логистической составляющей бизнеса компаний-арендаторов. Исходя из этого, кроме того не обращая внимания на замедление нового строительства в 2016 году до 700 тыс. кв. м, из которых дешёвы спросу только добрая половина, вакансия снизится незначительно, предположительно до отметки в 8-9%, что будет удерживать ставки на текущем уровне 4 000 — 5 000 руб/кв. м.

Так, итоги 2015 года фиксируют новые тренды, каковые станут объективной действительностью рынка и в 2016 году. И в текущих стоимостях, сложившихся на рынке, смогут трудиться только самые эффективные девелоперы, каковые будут нацелены на строительство и форвардные контракты под клиента, что мы уже замечаем.

Торговые помещения

Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений, CBRE

Прирост торговых площадей в Российской Федерации по результатам 2015 года составит порядка 1,6 млн. кв. м, из которых в региональных городах – 1,05 млн. кв. м либо порядка 67% общего объема нового предложения. Наряду с этим в городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн. суммарный прирост торговых площадей сопоставим с вводом торговых площадей в Москве. В 2016 году ввод торговых комплексов в Российской Федерации будет на 15% ниже 2015 года, во многом, за счет сокращения нового предложения в городах и Москве с населением более чем 500 тыс. человек.

Часть свободных площадей очень сильно различается от города к городу и в зависимости от расположения и качества объекта. Средним показателем для городов миллионников на сегодня есть 7-8% против 5-6% в середине 2014 года. Но, в большинстве случаев, в каждом городе имеется проекты с сильным составом и удачной локацией арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.

Последовательность розничных операторов заявил о сокращении замыслов по формированию в закрытии и регионах торговых точек. Среди них имеется Adidas, Vis-a-vis, INCITY, Gloria Jeans, Melon Fashion Group, Savage, Oл!Гуд. Наоборот, последовательность FMCG и DIY ритейлеров планируют деятельно развиваться в скором будущем: Auchan, Лента, Leroy Merlin, OBI.

Количество ввода торговых площадей в Москве 2015 году составит порядка 440 тыс. кв. м, что на 40% меньше, чем в 2014 году, в то время, когда наблюдался исторический рекорд по повышению предложения торговых комплексов. Однако, этот показатель все еще остается через чур большим для текущего уровня спроса на рынке.

В 2016 году предложение останется инерционным и может составить около 390 тыс. кв. м. В следствии количество совокупного предложения ТРЦ на конец 2015 года составит
5,3 млн. кв. м, а в 2016 году — 5,7 млн. кв. м. Обеспеченность торговыми площадями увеличится с 426 кв. м на 1 000 жителей до 459 кв. м, соответственно.

Количество поглощения может составить 250 – 275 тыс. кв. м, уменьшившись на 42 – 47% относительно 2014 года. Низкий показатель поглощения обусловлен ограниченным развитием большинства ритейлеров на фоне понижения товарооборотов и маржинальности бизнеса, как следствие падения девальвации и покупательной способности населения. Большая часть введенных в 2015 году торговых комплексов раскрывались с высокой долей свободных площадей (50-80%).

Сроки заполнения новых торговых в текущих условиях вырастут с привычных ранее 12-18 месяцев до 2-3 лет. В 2016 году этот индикатор может вырасти на 35 – 50% при ожидаемой стабилизации ВВП и перехода к хорошим темпам роста во II полугодии 2016 года.

На столичный рынок в 2015 году вышли 39 интернациональных брендов. В 2016 — 2017 годах темпы выхода новых ритейлеров наверное замедлятся, сейчас 25 интернациональных сетей заявили о собственном входе на российский рынок.

Уровень вакансии на конец 2015 года составит 10,5%, достигнув пика под влиянием дисбаланса между предложением и спросом. В 2016 году этот индикатор может снизиться до 10%.

Прайм ставка аренды составила 1650 долларов за 1 кв. м, сократившись на 20% относительно уровня финиша 2014 года. В 2016 году динамика данного показателя ожидается стабильной под влиянием сохранения высокого уровня вакантности торговых площадей.

Ставки аренды в торговых комплексах все чаще номинируются в рублях, или фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным повышением ставки в последующие годы (step rent).

Форма сотрудничества с хозяином торгового объекта в формате процента от товарооборота есть все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров, и используется уже не только для якорей, но и для малого формата и арендаторов среднего всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок разрешают арендаторам и собственникам отыскать компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке.

Случайные статьи:

Обзор рынка недвижимости в Перми за 2015 год и прогнозы на 2016 год, мнения экспертов


Подборка похожих статей:

riasevastopol

More Posts