Число тц москвы продолжает расти при падающем спросе арендаторов

За 2015 год темпы ввода торговой недвижимости в столице сократились на 32%: девелоперами было сдано порядка 560 тыс. кв. м GLA, другими словами не более 70% от объявленного ранее количества. Но кроме того этих площадей, отмечают специалисты NAI Becar, через чур много для падающего рынка.

Торговля кроме этого как и остальные сферы экономики страдает от скачков курса и геополитической ситуации валют. Помимо этого, в соответствии с изучениям Банка России, население, другими словами клиентская база ритейла, ожидает роста инфляции и, подготавливаясь к нехорошим временам, затягивает пояса.

Однако, согласно данным консалтинга и департамента маркетинга NAI Becar,к концу IV квартала 2015 года темпы падения покупательских потоков в столичных ТЦ площадью более 80 тыс. кв. м замедлились. Кроме этого относительно конца 2014 года, частично восстановились потоки в ТЦ площадью 40-80 тыс. кв. м. Финиш 2014-2015 год был периодом низкого покупательского спроса, вследствие этого рынок ритейла был должен подстраиваться под новые экономические реалии.

В 2015 году клиенты довольно освоились с обстановкой и традиционно понесли деньги в ТЦ незадолго до Нового Года. Показательным, в какой-то мере, станет I квартал 2016-го, не смотря на то, что быстро падающий курс рубля в первые семь дней января вряд ли обещает повысить покупательскую активность.

спрос и Предложение

Число тц москвы продолжает расти при падающем спросе арендаторов

Ввод качественных торговых площадей, так же как и в остальных сегментах рынка коммерческой недвижимости, замедлился. В 2015 году раскрывались лишь те центры, каковые к началу кризиса пребывали в высокой стадии готовности, и у девелопера не было другого выбора, не считая как достроить и ввести объект. В частности, в IV квартале было открыто 4 ТЦ совокупной арендопригодной площадью 204 тыс. кв. м. Благодаря им объем рыночного предложения торговой недвижимости Москвы вырос на 3,6%, составив к Январю 5,84 млн кв. м GLA.

Самым громадным из новых объектов стал ТРЦ «Зеленопарк» – на него было нужно более чем половины введенных площадей. К этому же объекту относится и наибольшая сделка аренды отчетного периода: 14,5 тыс. кв. м в «Зеленопарке» занял гипермаркет «Ашан», что стал одним из «якорей» комплекса вместо запланированного ранее «О’Кей».

Объекты, введенные в IV квартале 2015 года

Наименование

Округ

GBA, тыс.кв.м

GLA тыс.кв.м

ZЕЛЕНОПАРК

ЗелАО

140,0

110,0

«РИО» на Киевском

НАО

70,0

45,0

«Выходной»

МО

60,0

27,0

«Калита»

ЮЗАО

47,0

22,0

Эти NAI Becar

На фоне роста числа торговых объектов вырос и без того немаленький уровень вакансии. В IV квартале он повысился еще на 2 п.п. и поставил новый рекорд – 10,3%. Дабы заполнить площади, отмечают аналитики, девелоперам приходится быть эластичными, осваивать непривычные форматы, приглашать ритейлеров, каковые лишь осваивают отечественный рынок.

В частности, в том же «Зеленопарке» на площади 1 тыс. кв. м открылся первый в Российской Федерации фудпаркинг «Басqиата». Это новый формат фудкорта, что объединяет фудтраки, стритфуд и юные гастрономические проекты в воздухе фестиваля.

Помимо этого, среди новых брендов, открывших собственные магазины в IV квартале 2015 года: первые монобрендовые бутики Dasha Gauser, Alena Goretskaya и итальянские fashion-марки MCS и Henry Cotton s, первый в Российской Федерации моностор Wrangler, сети Mafrat, DeFacto и Tchibo, галерея киберспорта «Republic of Gamers» компании Asus и пр. Помимо этого, в Москве начал работу первый розничный магазин компании «SeasonMarket», развивающей продажи фермерских товаров через интернет. Продолжилось развитие и сегмента общепита: в ТЦ «Черемушки» открылась новая сеть закусочных «#Пропельмени», на обновленном фудкорте ТРЦ «Мега Химки» получила флагманская «Кулинарная студия Юлии Высоцкой».

Еще один путь, по которому идут девелоперы в борьбе с растущей вакансией – открытие собственных торговых брендов. Так, ГК «Ташир» запустила новую сеть розничных магазинов товаров для дома «Goood s House». Первые точки в Москве откроются в ТРЦ «РИО» на Киевском шоссе и строящемся ТРЦ Avenue South-West. Для «Ташира» это не первый подобный опыт, у компании уже имеется пицца и «собственная сеть».

Создание ритейлера на базе девелоперской компании, отмечают специалисты рынка, оказывает помощь занять новую нишу, взять дополнительный доход и занять свободные площади в ТЦ. Но проект качественной торговой сети требует понимания и профессионального управления, что бренд есть независимым проектом, а не придатком к главному девелоперскому бизнесу.

Что касается сделок аренды отчетного периода, то наибольшие были заключены в двух строящихся комплексах: ТРЦ «Ривьера» и целевом детском ТЦ «BabyStore», ввод которого запланирован на 2016 год. В ТРЦ «Ривьера» откроются город профессий «КидБург» в обновленном формате в 3,9 тыс. кв. м, первый в Российской Федерации веревочный парк в торгового комплекса «Панда Парк» (1,87 тыс. кв. м) и сходу 5 магазинов польского ритейлера «LPP Group», каковые в совокупности займут 3 тыс. кв. м. В ТЦ «BabyStore» практически 1,5 тыс. кв. м снял в аренду центр йоги «Прана» и 1,3 тыс. кв. м – сеть магазинов «ДА!».

Как видно, новые объекты кроме этого поддерживают тенденцию по привлечению нестандартных арендаторов. «Тренд на повышение развлекательной, публичной, спортивной составляющей в ТРЦ деятельно начинается сейчас, — отмечает глава департамента брокериджа NAI Becar Илья Фокин. — Раньше эти операторы приветствовались далеко не всеми девелоперами, поскольку занимают громадные площади, а арендные ставки у них низки, как следствие, низкая рентабельность. Но в сегодняшней обстановке управляющие наблюдают на них под другим углом. Такие арендаторы повышают трафик, занимают некачественные для ритейла площади – верхние этажи либо тупиковые территории, наполняют объект при падающем спросе и генерят пускай и довольно малый, но поток прибыли».

В случае если сказать об уже традиционных форматах и знакомых брендах ритейла, то они также не совсем остановили развитие в Российской Федерации. Многие из них отказались от количественного развития, но, выходят в новые качественные проекты, тем более, что на данный момент девелоперы сговорчивы и идут на уступки по условиям аренды. В IV квартале был подписан контракт, по которому HM станет единственным арендатором торговой части площадью 5,8 тыс. кв. м в МФК «Галерея Актер».

Еще одна заметная сделка последних трех месяцев прошлого года – аренда 5 тыс. кв. м с возможностью предстоящего расширения ТВЦ «Мебель России» в МФК «Ханой-Москва».

Новое сделки и строительство купли-продажи

Замыслы по приобретению объектов, новое развитие и строительство новых форматов торговли – все это было отмечено в последние три месяца 2015 года.

Многие специалисты разделяют точку зрения, что в то время, когда кризисный рынок достигает дна, самое время – брать. Следуя данной стратегии, «Morgan Stanley» претендует на приобретение наибольшего из открывшихся в 2015 году торговых комплексов, ТРЦ «Columbus», неспециализированной площадью 277,4 тыс. кв. м. По большому счету, необходимо подчернуть, что в 2016 году аналитики NAI Becar прогнозируют рост числа аналогичных сделок, быть может, с участием азиатских инвесторов.

Не обошлось и без новых строек. Так, было заявлено о запуске в IV квартале 2016 года II очереди «Fashion House Outlet Centre Moscow». Согласно данным девелопера, «Fashion House Group», площадь нового объекта составит 5,65 тыс. кв. м. Открытие бюджетного ТРЦ – успешное ответ для кризисного рынка, но и сегмент люксовых объектов, как продемонстрировал прошедший квартал, не простаивает. Так, в 2016 году фонд «Romanov Property Holdings Fund» собирается начать на территории Барвихи возведение II очереди премиального ТЦ «Dream House» неспециализированной площадью 27 тыс. кв. м.

И, наконец, в конце 2015 года мэрия и горсовет Москвы заявили конкурс на застройку территории у ТПУ «Ботанический сад». В соответствии с предложенной концепции тут предполагается возвести 45,4 тыс. кв. м торговых площадей, более 44,6 тыс. кв. м офисных и гостиницу. Многие специалисты считают, что именно строительство в составе транспортно-пересадочных узлов – оптимальный путь открытия успешных торговых объектов в сегодняшней обстановке на рынке.

Траффик, формируемый ТПУ, привлечет клиентов, очевидно, при условии выбора верной концепции и пула операторов.

Коммерческие условия

С взлётом курса и началом кризиса валют соглашения аренды в торговой недвижимости перешли в личное русло, что затрудняет их анализ и унификацию. Любой управляющий пытается удержать арендатора и одновременно с этим не забыть про личные интересы. В отличие от офисного сегмента, где переход к рублевым ставкам активизировался еще в начале года, на рынке торговой недвижимости данный процесс принял темперамент тенденции лишь ближе к концу 2015 года.

Падение же ставок в рублях в IV квартале продолжилось. Довольно III квартала они сократились на 2% и 10%, до 13-15 тыс. рублей за 1 кв. м в год и 40-45 тыс. рублей за 1 кв. м/год – для «арендаторов» и якорей торговой галереи соответственно. В торговых центрах, каковые удерживаютставки в валюте, ее размер для торговой галереи в среднем составили $1500/кв. м/год, оставшись на уровне III квартала 2015 года.

прогноз и Выводы развития

Согласно точки зрения аналитиков NAI Becar, главными арендаторами, снабжающими спрос на помещения более чем 1000 кв. м, остаются и будут в будущем продуктовый ритейл, товары для детей и развлекательный кластер. В 2016 году собственники ТЦ продолжат завлекать в собственные объекты авторские бутики и новые концепции общепита, но в целом, обстановка с заполняемостью торговых комплексов в наступившем году значительно не изменится и уровень вакансии не упадет. Тем более, что рынок еще вырастет.

По предварительной оценке, количество ввода в 2016 года может составить около 600 тыс. кв. м GLA. Из них порядка 230 тыс. кв. м – проекты, сроки реализации которых были перенесены с 2015 года.

Согласно расчетам Банка России восстановление потребительского спроса ожидается не ранее 2018 года. Исходя из этого в ближайшие два года управляющие и собственники торговых объектов будут балансировать на грани прибыльности, но вероятнее, не смогут поднять ставки для ритейлеров.

Случайные статьи:

В Москве эвакуируют посетителей торгового центра \


Подборка похожих статей:

admin