За 2015 год темпы ввода торговой недвижимости в столице сократились на 32%: девелоперами было сдано порядка 560 тыс. кв. м GLA, другими словами не более 70% от объявленного ранее количества. Но кроме того этих площадей, отмечают специалисты NAI Becar, через чур много для падающего рынка.
Торговля кроме этого как и остальные сферы экономики страдает от скачков курса и геополитической ситуации валют. Помимо этого, в соответствии с изучениям Банка России, население, другими словами клиентская база ритейла, ожидает роста инфляции и, подготавливаясь к нехорошим временам, затягивает пояса.
Однако, согласно данным консалтинга и департамента маркетинга NAI Becar,к концу IV квартала 2015 года темпы падения покупательских потоков в столичных ТЦ площадью более 80 тыс. кв. м замедлились. Кроме этого относительно конца 2014 года, частично восстановились потоки в ТЦ площадью 40-80 тыс. кв. м. Финиш 2014-2015 год был периодом низкого покупательского спроса, вследствие этого рынок ритейла был должен подстраиваться под новые экономические реалии.
В 2015 году клиенты довольно освоились с обстановкой и традиционно понесли деньги в ТЦ незадолго до Нового Года. Показательным, в какой-то мере, станет I квартал 2016-го, не смотря на то, что быстро падающий курс рубля в первые семь дней января вряд ли обещает повысить покупательскую активность.
спрос и Предложение
Ввод качественных торговых площадей, так же как и в остальных сегментах рынка коммерческой недвижимости, замедлился. В 2015 году раскрывались лишь те центры, каковые к началу кризиса пребывали в высокой стадии готовности, и у девелопера не было другого выбора, не считая как достроить и ввести объект. В частности, в IV квартале было открыто 4 ТЦ совокупной арендопригодной площадью 204 тыс. кв. м. Благодаря им объем рыночного предложения торговой недвижимости Москвы вырос на 3,6%, составив к Январю 5,84 млн кв. м GLA.
Самым громадным из новых объектов стал ТРЦ «Зеленопарк» – на него было нужно более чем половины введенных площадей. К этому же объекту относится и наибольшая сделка аренды отчетного периода: 14,5 тыс. кв. м в «Зеленопарке» занял гипермаркет «Ашан», что стал одним из «якорей» комплекса вместо запланированного ранее «О’Кей».
Объекты, введенные в IV квартале 2015 года
|
Наименование |
Округ |
GBA, тыс.кв.м |
GLA тыс.кв.м |
|
ZЕЛЕНОПАРК |
ЗелАО |
140,0 |
110,0 |
|
«РИО» на Киевском |
НАО |
70,0 |
45,0 |
|
«Выходной» |
МО |
60,0 |
27,0 |
|
«Калита» |
ЮЗАО |
47,0 |
22,0 |
Эти NAI Becar
На фоне роста числа торговых объектов вырос и без того немаленький уровень вакансии. В IV квартале он повысился еще на 2 п.п. и поставил новый рекорд – 10,3%. Дабы заполнить площади, отмечают аналитики, девелоперам приходится быть эластичными, осваивать непривычные форматы, приглашать ритейлеров, каковые лишь осваивают отечественный рынок.
В частности, в том же «Зеленопарке» на площади 1 тыс. кв. м открылся первый в Российской Федерации фудпаркинг «Басqиата». Это новый формат фудкорта, что объединяет фудтраки, стритфуд и юные гастрономические проекты в воздухе фестиваля.
Помимо этого, среди новых брендов, открывших собственные магазины в IV квартале 2015 года: первые монобрендовые бутики Dasha Gauser, Alena Goretskaya и итальянские fashion-марки MCS и Henry Cotton s, первый в Российской Федерации моностор Wrangler, сети Mafrat, DeFacto и Tchibo, галерея киберспорта «Republic of Gamers» компании Asus и пр. Помимо этого, в Москве начал работу первый розничный магазин компании «SeasonMarket», развивающей продажи фермерских товаров через интернет. Продолжилось развитие и сегмента общепита: в ТЦ «Черемушки» открылась новая сеть закусочных «#Пропельмени», на обновленном фудкорте ТРЦ «Мега Химки» получила флагманская «Кулинарная студия Юлии Высоцкой».
Еще один путь, по которому идут девелоперы в борьбе с растущей вакансией – открытие собственных торговых брендов. Так, ГК «Ташир» запустила новую сеть розничных магазинов товаров для дома «Goood s House». Первые точки в Москве откроются в ТРЦ «РИО» на Киевском шоссе и строящемся ТРЦ Avenue South-West. Для «Ташира» это не первый подобный опыт, у компании уже имеется пицца и «собственная сеть».
Создание ритейлера на базе девелоперской компании, отмечают специалисты рынка, оказывает помощь занять новую нишу, взять дополнительный доход и занять свободные площади в ТЦ. Но проект качественной торговой сети требует понимания и профессионального управления, что бренд есть независимым проектом, а не придатком к главному девелоперскому бизнесу.
Что касается сделок аренды отчетного периода, то наибольшие были заключены в двух строящихся комплексах: ТРЦ «Ривьера» и целевом детском ТЦ «BabyStore», ввод которого запланирован на 2016 год. В ТРЦ «Ривьера» откроются город профессий «КидБург» в обновленном формате в 3,9 тыс. кв. м, первый в Российской Федерации веревочный парк в торгового комплекса «Панда Парк» (1,87 тыс. кв. м) и сходу 5 магазинов польского ритейлера «LPP Group», каковые в совокупности займут 3 тыс. кв. м. В ТЦ «BabyStore» практически 1,5 тыс. кв. м снял в аренду центр йоги «Прана» и 1,3 тыс. кв. м – сеть магазинов «ДА!».
Как видно, новые объекты кроме этого поддерживают тенденцию по привлечению нестандартных арендаторов. «Тренд на повышение развлекательной, публичной, спортивной составляющей в ТРЦ деятельно начинается сейчас, — отмечает глава департамента брокериджа NAI Becar Илья Фокин. — Раньше эти операторы приветствовались далеко не всеми девелоперами, поскольку занимают громадные площади, а арендные ставки у них низки, как следствие, низкая рентабельность. Но в сегодняшней обстановке управляющие наблюдают на них под другим углом. Такие арендаторы повышают трафик, занимают некачественные для ритейла площади – верхние этажи либо тупиковые территории, наполняют объект при падающем спросе и генерят пускай и довольно малый, но поток прибыли».
В случае если сказать об уже традиционных форматах и знакомых брендах ритейла, то они также не совсем остановили развитие в Российской Федерации. Многие из них отказались от количественного развития, но, выходят в новые качественные проекты, тем более, что на данный момент девелоперы сговорчивы и идут на уступки по условиям аренды. В IV квартале был подписан контракт, по которому HM станет единственным арендатором торговой части площадью 5,8 тыс. кв. м в МФК «Галерея Актер».
Еще одна заметная сделка последних трех месяцев прошлого года – аренда 5 тыс. кв. м с возможностью предстоящего расширения ТВЦ «Мебель России» в МФК «Ханой-Москва».
Новое сделки и строительство купли-продажи
Замыслы по приобретению объектов, новое развитие и строительство новых форматов торговли – все это было отмечено в последние три месяца 2015 года.
Многие специалисты разделяют точку зрения, что в то время, когда кризисный рынок достигает дна, самое время – брать. Следуя данной стратегии, «Morgan Stanley» претендует на приобретение наибольшего из открывшихся в 2015 году торговых комплексов, ТРЦ «Columbus», неспециализированной площадью 277,4 тыс. кв. м. По большому счету, необходимо подчернуть, что в 2016 году аналитики NAI Becar прогнозируют рост числа аналогичных сделок, быть может, с участием азиатских инвесторов.
Не обошлось и без новых строек. Так, было заявлено о запуске в IV квартале 2016 года II очереди «Fashion House Outlet Centre Moscow». Согласно данным девелопера, «Fashion House Group», площадь нового объекта составит 5,65 тыс. кв. м. Открытие бюджетного ТРЦ – успешное ответ для кризисного рынка, но и сегмент люксовых объектов, как продемонстрировал прошедший квартал, не простаивает. Так, в 2016 году фонд «Romanov Property Holdings Fund» собирается начать на территории Барвихи возведение II очереди премиального ТЦ «Dream House» неспециализированной площадью 27 тыс. кв. м.
И, наконец, в конце 2015 года мэрия и горсовет Москвы заявили конкурс на застройку территории у ТПУ «Ботанический сад». В соответствии с предложенной концепции тут предполагается возвести 45,4 тыс. кв. м торговых площадей, более 44,6 тыс. кв. м офисных и гостиницу. Многие специалисты считают, что именно строительство в составе транспортно-пересадочных узлов – оптимальный путь открытия успешных торговых объектов в сегодняшней обстановке на рынке.
Траффик, формируемый ТПУ, привлечет клиентов, очевидно, при условии выбора верной концепции и пула операторов.
Коммерческие условия
С взлётом курса и началом кризиса валют соглашения аренды в торговой недвижимости перешли в личное русло, что затрудняет их анализ и унификацию. Любой управляющий пытается удержать арендатора и одновременно с этим не забыть про личные интересы. В отличие от офисного сегмента, где переход к рублевым ставкам активизировался еще в начале года, на рынке торговой недвижимости данный процесс принял темперамент тенденции лишь ближе к концу 2015 года.
Падение же ставок в рублях в IV квартале продолжилось. Довольно III квартала они сократились на 2% и 10%, до 13-15 тыс. рублей за 1 кв. м в год и 40-45 тыс. рублей за 1 кв. м/год – для «арендаторов» и якорей торговой галереи соответственно. В торговых центрах, каковые удерживаютставки в валюте, ее размер для торговой галереи в среднем составили $1500/кв. м/год, оставшись на уровне III квартала 2015 года.
прогноз и Выводы развития
Согласно точки зрения аналитиков NAI Becar, главными арендаторами, снабжающими спрос на помещения более чем 1000 кв. м, остаются и будут в будущем продуктовый ритейл, товары для детей и развлекательный кластер. В 2016 году собственники ТЦ продолжат завлекать в собственные объекты авторские бутики и новые концепции общепита, но в целом, обстановка с заполняемостью торговых комплексов в наступившем году значительно не изменится и уровень вакансии не упадет. Тем более, что рынок еще вырастет.
По предварительной оценке, количество ввода в 2016 года может составить около 600 тыс. кв. м GLA. Из них порядка 230 тыс. кв. м – проекты, сроки реализации которых были перенесены с 2015 года.
Согласно расчетам Банка России восстановление потребительского спроса ожидается не ранее 2018 года. Исходя из этого в ближайшие два года управляющие и собственники торговых объектов будут балансировать на грани прибыльности, но вероятнее, не смогут поднять ставки для ритейлеров.
Случайные статьи:
В Москве эвакуируют посетителей торгового центра \
Подборка похожих статей:
-
Торговая недвижимость москвы: тренд на районные тц
В течение первых трех месяцев 2015 года на рынке торговой недвижимости столицы взяли развитие тенденции, начавшие формирование во втором полугодии…
-
Обзор московского рынка торговых центров по итогам 1 кв. 2016 г.
В 1-м квартале этого года девелоперы Москвы приостановили ввод во всех сегментах коммерческой недвижимости, не стал исключением и торговый сектор. За…
-
Торговая и складская недвижимость — итоги 2015 г. и прогноз на 2016 г.
В 2015 году рынок и экономика коммерческой недвижимости пребывали под сильным негативным влиянием низких стоимости одного бареля нефти, последствий…
-
В региональных торговых центрах сменился пул арендаторов
С трансформацией экономических условий рынок ритейла России былизменен. Ритейлеры пересмотрели стратегии развития – одни в сторону расширения присутствия…